Kjøpe eller leie bolig
Verktøyet simulerer kjøp og leie måned for måned og sammenligner nettoformue etter valgt periode, inkludert rentefradrag, skatt på alternativ avkastning, restgjeld og salgskostnad.
- Gratis
- Ingen innlogging
- Beregnes i nettleseren
- Kontrollert 5. august 2026
Beregnet nettoformue
- Forskjell, eie minus leie
- 158 320,46 kr
- Som eier
- 1 203 493,21 kr
- Som leietaker
- 1 045 172,74 kr
- Restgjeld
- 3 124 503,54 kr
| Post | Beløp |
|---|---|
| Beregnet boligverdi | 4 416 323,21 kr |
| Sluttleie per måned | 17 665,29 kr |
| Lånebetaling per måned | 21 493,06 kr |
| Betalte renter i perioden | 914 087,14 kr |
| Rentefradrag i perioden | 201 099,17 kr |
| Alternativ avkastning etter skatt | 3,12 % |
Kjøpsscenarioet ender høyest med akkurat disse antakelsene. Rentefradraget er trukket fra eierkostnaden, og leietakerens avkastning er beskattet med samme sats.
Slik bruker du verktøyet
- Legg inn kjøps- og leiealternativet med samme tidshorisont.
- Velg nøkterne antakelser for rente, boligpris, leievekst og alternativ avkastning, og la skattesatsen stå på 22 prosent hvis du ikke har grunn til noe annet.
- Endre én vekstrate om gangen og se når nettoformueforskjellen skifter fortegn.
Slik fungerer beregningen
Kjøpsscenarioet bygger boligverdi og nedbetaler lån. Leiescenarioet investerer startkapitalen og eventuell månedlig kostnadsforskjell.
Begge sider beskattes med samme sats. Eieren får rentefradrag på 22 prosent av betalte renter, og leietakerens avkastning på den alternative plasseringen beskattes med de samme 22 prosentene. Uten begge deler favoriserer modellen leie systematisk, fordi den lar eieren betale full rente og leietakeren tjene skattefritt.
Resultatet er følsomt for boligprisvekst, avkastning, rente og tidshorisont. Bruk flere scenarioer, ikke ett punktestimat.
Variabler og formler
purchasePriceKjøpesum
Oppgis av brukeren og valideres før beregning.
Enhet: krequityEgenkapital
Oppgis av brukeren og valideres før beregning.
Enhet: krloanRateLånerente
Oppgis av brukeren og valideres før beregning.
Enhet: %loanYearsLåneløpetid
Oppgis av brukeren og valideres før beregning.
Enhet: årownerCostsEierkostnader
Oppgis av brukeren og valideres før beregning.
Enhet: kr/mnd.monthlyRentHusleie
Oppgis av brukeren og valideres før beregning.
Enhet: kr/mnd.yearsSammenligningsperiode
Oppgis av brukeren og valideres før beregning.
Enhet: århomeGrowthÅrlig boligprisvekst
Oppgis av brukeren og valideres før beregning.
Enhet: %rentGrowthÅrlig leievekst
Oppgis av brukeren og valideres før beregning.
Enhet: %altReturnAlternativ årlig avkastning
Oppgis av brukeren og valideres før beregning.
Enhet: %buyingCostsKjøpskostnader
Oppgis av brukeren og valideres før beregning.
Enhet: krsellingCostSalgskostnad
Oppgis av brukeren og valideres før beregning.
Enhet: %capitalTaxSkatt på kapital
Brukes både til rentefradraget for eieren og til skatt på leietakerens avkastning. Sett den til null for å se scenarioet uten skatt.
Enhet: %Forskjell = nettoformue som eier − nettoformue som leietakerEierens nettoformue er salgsverdi etter salgskostnad minus restgjeld pluss investerte månedlige besparelser. Eierkostnaden per måned er lånebetaling og eierkostnader minus rentefradraget for den måneden.
Regneeksempel
- Kjøpesum: 4 000 000 kr
- Egenkapital: 500 000 kr
- Periode: 5 år
- Leie: 16 000 kr/mnd.
- Skatt på kapital: 22 %
Resultat: Standardscenarioet gir 201 099 kr i rentefradrag over fem år og en differanse på 158 320 kr i eierens favør. Settes skattesatsen til null, snur konklusjonen til 102 090 kr i leietakerens favør – det er forskjellen skattereglene utgjør.
Slik tolker du resultatet
En positiv differanse favoriserer kjøpsscenarioet under forutsetningene. Små forskjeller bør tolkes forsiktig fordi flyttekostnader, risiko og fleksibilitet ikke kan reduseres til ett tall.
Rentefradraget er størst i starten av lånet, da renteandelen av terminbeløpet er høyest. Kort sammenligningsperiode gir derfor et relativt større fradrag per år enn en lang.
Begrensninger og ansvar
- Individuell gevinstbeskatning ved salg av bolig, formuesskatt og skjermingsfradrag på aksjer er ikke modellert. Aksjeinntekt beskattes reelt høyere enn 22 prosent på grunn av oppjusteringsfaktoren.
- Modellen forutsetter at du har alminnelig inntekt nok til å bruke hele rentefradraget.
- Vedlikehold må inngå i eierkostnaden, og transaksjonskostnader må settes realistisk.
Ofte stilte spørsmål
Investeres egenkapitalen i leiescenarioet?
Ja. Egenkapital og oppgitte kjøpskostnader starter som en alternativ investering, og avkastningen beskattes med den satsen du oppgir.
Er rentefradraget med?
Ja. Renten hver måned gir et fradrag på den oppgitte satsen, normalt 22 prosent, og trekkes fra eierens månedlige kostnad. Både fradraget og de betalte rentene vises i mellomregningen.
Tar modellen med salg?
Ja, en brukerdefinert prosentvis salgskostnad trekkes fra beregnet boligverdi ved slutten.
Kilder
- UtlånsforskriftenFinansdepartementet
Rammer for belåningsgrad, gjeldsgrad og betjeningsevne.
- Dokumentavgift og gebyrKartverket
Sats, grunnlag, avrunding og tinglysingsgebyr for 2026.
- Skatt når du leier ut bolig og eiendomSkatteetaten
Skattefritak, sjablong for korttidsutleie og skatt på overskudd.
Sist faglig kontrollert: