BoligverktøyBolig og utleie, forklart
Meny
Gratis boligverktøy

Utleiekalkulator

Utleiekalkulatoren samler kjøpesum, ledighet, driftskostnader og finansiering i ett scenario og viser både eiendomsdrift og likviditet.

  • Gratis
  • Ingen innlogging
  • Beregnes i nettleseren
  • Kontrollert 5. august 2026
Dine forutsetninger

Samlet utleiescenario

Se drift, avkastning, finansiering, kontantstrøm og break-even uten å blande avdrag inn i driftskostnaden.

Beregningen og lagrede scenarioer blir i nettleseren. En delt URL inneholder verdiene du har skrevet inn.

Beregnet resultat

Samlet utleiescenario

Nettoavkastning
4,1 %
Månedlig kontantstrøm
−5 650,8 kr
Årlig kontantstrøm
−67 809,6 kr
Break-even-husleie
25 948,21 kr
Forutsetninger og mellomresultater
PostBeløp
Effektiv årsleie228 000 kr
Netto driftsresultat168 000 kr
Månedlig lånebetaling19 650,8 kr

Driftsavkastning er før finansiering; kontantstrøm inkluderer hele lånebetalingen.

Slik bruker du verktøyet

  1. Legg inn kjøpesum, egenkapital, forventet leie og finansiering.
  2. Ta med en årlig vedlikeholdsreserve og realistisk ledighet.
  3. Les netto driftsavkastning og kontantstrøm hver for seg før du lagrer scenarioet.

Slik fungerer beregningen

Bruttoleie reduseres med forventet ledighet før driftskostnader trekkes fra. Lånebetaling vises separat, fordi avdrag bygger egenkapital og ikke er en driftskostnad.

Kjøpskostnader tas med i investert kapital. Kontantstrømmen er et periodisk likviditetsmål, mens nettoavkastning vurderer driften før finansiering.

Variabler og formler

purchasePrice

Kjøpesum

Oppgis av brukeren og valideres før beregning.

Enhet: kr
equity

Egenkapital

Oppgis av brukeren og valideres før beregning.

Enhet: kr
monthlyRent

Forventet husleie

Oppgis av brukeren og valideres før beregning.

Enhet: kr/mnd.
vacancy

Forventet ledighet

Oppgis av brukeren og valideres før beregning.

Enhet: %
annualCosts

Driftskostnader

Oppgis av brukeren og valideres før beregning.

Enhet: kr/år
buyingCosts

Kjøpskostnader

Oppgis av brukeren og valideres før beregning.

Enhet: kr
loanRate

Nominell lånerente

Oppgis av brukeren og valideres før beregning.

Enhet: %
loanYears

Låneløpetid

Oppgis av brukeren og valideres før beregning.

Enhet: år
Nettoavkastning = (effektiv årsleie − driftskostnader) / total investering

Total investering er kjøpesum, kjøpskostnader og eventuell umiddelbar oppussing.

Regneeksempel

  • Kjøpesum: 4 000 000 kr
  • Leie: 20 000 kr/mnd.
  • Ledighet: 5 %
  • Driftskostnader: 60 000 kr/år

Resultat: Effektiv årsleie er 228 000 kr og driftsresultatet før finansiering 168 000 kr.

Slik tolker du resultatet

Sammenlign nettoavkastning med risiko, vedlikeholdsbehov og alternativ avkastning. Negativ kontantstrøm betyr at scenarioet krever løpende innskudd, selv om avdrag kan øke egenkapitalen.

Begrensninger og ansvar

  • Verdiutvikling, uforutsette kostnader og individuell skatt er ikke garantert.
  • Bankens lånevurdering og faktiske rente kan avvike.

Ofte stilte spørsmål

Skal avdrag regnes som kostnad?

Avdrag reduserer kontantstrømmen, men er ikke en driftskostnad og holdes derfor utenfor netto driftsresultat.

Hva er ledighet?

Ledighet er den delen av mulig leieinntekt du antar går tapt mellom leieforhold eller ved manglende betaling.

Kilder

Sist faglig kontrollert: